Calcolo Rata Mutuo
Simulatore mutuo prima casa: rata mensile, interessi, durata.
Dati del mutuo
Max consigliato: 80% del valore immobile
Tasso effettivo annuo (TAN + spese). Range tipico 2026: 2,5% - 4,5%
La tua simulazione
Disclaimer: Calcolo a tasso fisso costante (rata uguale per tutta la durata). I mutui a tasso variabile hanno rata che oscilla con l'Euribor. La rata effettiva proposta dalla banca può variare per: spese istruttoria, perizia, assicurazioni, imposta sostitutiva.
Come si calcola la rata di un mutuo
La rata di un mutuo a tasso fisso si calcola con la formula dell\'ammortamento alla francese (la più usata in Italia):
Rata = Capitale × [r × (1 + r)^n] / [(1 + r)^n - 1]
Dove:
- r = tasso mensile = TAEG / 100 / 12
- n = numero di rate = anni × 12
Mutuo a tasso fisso vs variabile
- Tasso fisso: rata costante per tutta la durata. Maggiore certezza, costo iniziale leggermente più alto. Conviene quando i tassi sono bassi.
- Tasso variabile: rata oscillante con l\'Euribor. Costo iniziale più basso ma rischio di aumento. Conviene quando i tassi sono in calo previsto.
Quanto chiedere
Le banche generalmente concedono fino al 80% del valore dell\'immobile (LTV - Loan To Value). La rata non dovrebbe superare il 33% del reddito netto mensile del nucleo familiare.
Spese accessorie del mutuo
- Istruttoria: 0,5%-1% del capitale (max 1.500€ tipico)
- Perizia immobile: 200-400€
- Notaio: 1.500-3.000€
- Imposta sostitutiva: 0,25% per prima casa (2% per altri)
- Assicurazione incendio: obbligatoria, 100-300€/anno
- Polizza rischio vita: opzionale ma spesso richiesta
Bonus prima casa under 36
Per i giovani sotto i 36 anni con ISEE max 40.000€, è possibile ottenere il mutuo prima casa garantito al 80% dallo Stato (Fondo Garanzia Prima Casa) e l\'esenzione dall\'imposta sostitutiva. Vedi guida bonus prima casa under 36.
Detrazione fiscale degli interessi
Gli interessi passivi del mutuo per la prima casa sono detraibili IRPEF al 19%, fino a un massimo di 4.000€/anno (max 760€ di detrazione).